CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO IN TOSCANA
Prima di addentrarci nella disciplina urbanistica per il cambio di destinazione d’uso in Toscana occorre partire dalla definizione che ne fa il Testo Unico dell’Edilizia all’art. 23-ter riportato integralmente in corsivo:
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001) aggiornato con le modifiche introdotte nel corso degli anni
Art. 23-ter. Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
- a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale. - La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
- Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
DESTINAZIONE D’USO
La destinazione d’uso dunque non è altro che la forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare e nel caso ve ne siano compresenti più di una per destinazione d’uso si deve intendere quella prevalente in termini di superficie utile ovvero superiore al 50% del totale. La superficie utile è quella calpestabile al netto delle murature che vengono escluse dal computo a differenza di quanto si fa per la superficie commerciale. Un errore comune è quello di considerare la superficie catastale come rilevabile dalla consultazione della visura catastale che è ben diversa dalla superficie utile.
La superficie utile viene così definita nel Regolamento Edilizio Unificato della Regione Toscana all’art.12 ed alla voce n. 14 dell’Allegato 1 di seguito riportata integralmente in corsivo: “Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto delle superfici accessorie (SA) e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre”.
CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO
Per cambio di destinazione d’uso si deve intendere la procedura urbanistica per la quale si attua il mutamento della destinazione d’uso originaria dell’immobile o regolarmente assentita dal comune in pratiche successive. Altro comunissimo errore è quello di identificare la destinazione d’uso urbanistica con quella catastale. Molto spesso infatti il cliente confonde le due fattispecie dando addirittura più importanza a quella catastale mentre è esattamente l’opposto. Purtroppo nel corso della mia carriera è capitato di dover “sanare” situazioni nelle quali il tecnico aveva presentato il cambio di destinazione d’uso al catasto e non in comune. Il cambio di destinazione d’uso in catasto è enormemente più semplice in quanto è sufficiente presentare un DOCFA con il quale non si fa altro che comunicare al catasto, oggi Agenzia delle entrate, l’avvenuto cambio di destinazione d’uso mentre l’iter urbanistico è senza dubbio più articolato e non sempre possibile, come vedremo.
Al comma 3 viene demandato alle regioni l’adeguamento della normativa nazionale alla propria legislazione.
La regione Toscana ha recepito ed adeguato la normativa nazionale in questione per mezzo della Legge Regionale Toscana 65/2014 e delle sue successive integrazioni e modifiche tra le quali quella della L.R. 69/2019 che ha modificato il comma 6 dell’art. 191 in vigore dal 22/11/2019 per il quale i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti di cui all’art. 99 della stessa Legge Regionale, con o senza opere edilizie, non possono essere più oggetto di sola comunicazione.
Per cambi di destinazione d’uso rilevanti si deve intendere i cambi di destinazioni d’uso tra le diverse categorie funzionali così come indicate al comma 1 dell’art. 23 ter del T.U.E. e, nel caso della regione toscana dall’art. 99 della L.R. 65/2014 per il quale vengono individuate le seguenti
CATEGORIE FUNZIONALI:
- residenziale;
- industriale e artigianale;
- commerciale al dettaglio;
- turistico-ricettiva;
- direzionale e di servizio;
- commerciale all’ingrosso e depositi;
- agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.
Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito a meno che gli strumenti di pianificazione urbanistica comunali o la disciplina di cui all’articolo 98 di distribuzione e localizzazione delle funzioni non stabiliscano limitazioni al mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.
Il mutamento delle destinazioni d’uso da una all’altra delle categorie funzionali costituisce mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso.
Gli strumenti di pianificazione urbanistica comunali o la disciplina di cui all’articolo 98 di distribuzione e localizzazione delle funzioni possono individuare aree, diverse dalle zone omogenee “A” di cui al d.m. 1444/1968, nelle quali le seguenti categorie funzionali siano assimilabili:
- residenziale e direzionale e di servizio laddove reciprocamente funzionali;
- industriale e artigianale e commerciale, all’ingrosso e depositi, nonché direzionale e di servizio.
Il comma 4 dell’art. 99 ribadisce quanto già in precedenza esplicitato in merito all’individuazione della destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare che corrisponde a quella prevalente in termini di superficie utile.
Il comma 5 specifica che l’insediamento di grandi strutture di vendita o di medie strutture aggregate, aventi effetti assimilabili a quelle delle grandi strutture, sono ammessi solo tramite espressa previsione del piano operativo in conformità con la disciplina del piano strutturale. In assenza di tale previsione è precluso l’insediamento di strutture di vendita sopra richiamate, anche se attuato mediante interventi comportanti la modifica della destinazione d’uso di edifici esistenti o l’incremento della superficie di vendita di strutture commerciali già insediate.
Al comma 6 si stabilisce con precisione da dove si desume la destinazione d’uso di un immobile.
Si presume destinazione d’uso attuale ai fini della presente legge, quella risultante da:
- titoli abilitativi o altri atti pubblici;
- atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore all’entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale;
- in mancanza di uno degli atti di cui alle lettere a) e b), la posizione catastale quale risulta alla data di entrata in vigore dello strumento urbanistico comunale, fermo restando quanto previsto dall’articolo 83[2] per gli edifici situati nel territorio rurale.
QUANDO E’ POSSIBILE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO
Una volta stabilita qual è la destinazione d’uso attuale attraverso una ricerca presso i competenti uffici comunale o se tale ricerca è infruttuosa attraverso una semplice visura catastale si pone il problema se il cambio di destinazione d’uso sia possibile.
Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito a meno che la normativa comunale non stabilisca limitazioni anche per cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale come da combinato disposto dei commi 2 lett. a e 3 lett. b dell’art. 99 L.R. 65/2014.
Ogni fabbricato, soprattutto quelli di recente costruzione, è stato realizzato rispettando normative e regolamenti specifici per la destinazione d’uso per la quale è stato progettato.
Pertanto nel caso in cui si volesse cambiarne l’attuale destinazione d’uso occorrerà che lo stesso possegga le caratteristiche che consentano il rispetto dei requisiti di legge della nuova destinazione, quali ad esempio il rispetto dei rapporti aero-illuminanti e delle prescrizioni a carattere igienico-sanitario ed impiantistico ma soprattutto occorrerà accertarsi che il cambio di destinazione d’uso sia consentito nella zona di piano strutturale e di regolamento urbanistico (oggi piano operativo) nel quale l’immobile insiste attraverso la consultazione di mappe, regolamenti e sopratutto delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione).
Nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso configuri un incremento del carico urbanistico oltre ai diritti di segreteria occorrerà corrispondere anche gli oneri di urbanizzazione compresi i cambi di destinazione d’uso senza opere.
Solo dopo aver ottenuto il cambio di destinazione urbanistico si potrà presentare il DOCFA in catasto ( oggi Agenzia delle Entrate) per il relativo cambio di destinazione d’uso catastale.
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